周志宏：“‘合作建房’被判退还支付款”的警示

 

北京人杨女士等人欲在南宁购买房屋，特意关注了各楼盘房价与动态，但一个比一个高的房价让他们犹豫不决。此时，南宁某开发商合作建房“新方式”引起杨女士等人的关注。该开发商表示，将在南宁南站大道一带建设房屋，购房者只需分批次支付金额不大的“合作建房款”，便可获得一套房。去年七八月份，杨女士及南宁一对母女等人与该开发商签订了《合作建房合同》，并向开发商支付了首期合作建房款。其中杨女士个人就预订了4套房，首期支付约30万元。在等待交付后续款项时，杨女士等人偶然得知他们与该开发商签订的《合作建房合同》实为商品房预售合同，而该开发商并未取得商品房销售许可，所出售的房屋也不具备商品房销售条件，因而他们与开发商签订的《合作建房合同》无效。于是，杨女士等人要求开发商退还他们首期支付款项，但遭到开发商的拒绝。无奈之下，去年12月份，杨女士等人将该开发商起诉至法院，要求确认双方签订的合同属于无效合同并返还支付的款项及利息。

 

在这起案件中，杨女士等人与开发商双方签订的合同虽然是以合作建房合同的名义，约定了房屋的基本情况，杨女士等人向开发商付款的时间、方式，以及开发商向原告交房期限、逾期交房违约责任等内容，且以出资的形式获得一间房屋，符合房屋买卖合同的性质，但是，合同中并未约定原告需要承担合作建房项目的经营风险，这显然不符合合作建房各方当事人共同出资、共向利润、共担风险的特点。

 

加之，由于杨女士等人欲购的房屋在签订合同时并未建成，双方成立商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，至今未取得商品房预售许可证明，杨女士等人与该开发商签订的《合作建房合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，开发商应当返还杨女士等人已付款。

 

名为“合作建房”，实为商品房预售，这起合同纠纷案件，无疑是给杨女士等广大购房者上了一堂生动的法治课。杨女士等人未能抵挡住诱惑，在没有完全清晰了解房屋性质、合同性质等的情况下就与开发商签订合同，也必须承担相应的责任，因而，他们要求开发商返还利息的请求没能得到法院的支持是在情理之中的。

 

房地产开发是一项资金需求大、风险高的业务，普通老百姓多是用尽毕生积蓄投资于此，风险承受能力非常有限。在没有足够资金支持情况下，集体建房项目很难进行下去。在众多相识或不相识的人参与合作建房的情况下，合作建房联盟仍面临“谁说了算”和“如何选房、分房”等一系列具体问题。在实际操作中，如何形成民主决策、保障资金运作模式的安全，也将是合作建房能否进行下去的重要问题。即建房项目的资金如何监管、表决权如何行使，都是参与合作建房者需要慎重考虑的问题。

 

名为“合作建房”，实为商品房预售，这起合同纠纷案件的警示意义在于，购房者在购房过程中，既要充分了解房屋、合同性质，还要注意审查项目开发商的资质，否则发生纠纷，若开发商无钱可退，购房者将面临巨大风险。广大购房者对此必须要有清醒的认识，不能被别有用心的开发商抛出的“诱饵”忽悠上，不要把开发商当傻子，不能因贪图便宜而一时冲动，付款购房。何况，开发商本来就不是傻子。

 

【作者：周志宏】